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I am Ojisan.

自称イケてるおじさんの日常行動

たった10人程度で上場した企業がいよいよ動き出す 2

昨日の10人そこそこで上場した企業、株式会社フィルカンパニーについてブログをアップしたが、彼らに注目している理由がもう一つある。

それは地主が通常のアパート建築業者のカモにされているからだ。

これは今や社会問題化している。アパート建築業者の強力な営業によって自分の土地の上にアパートを建築させられて、何億という借金を背負わされる。賃料保証システムなとどいった甘い言葉で騙されて、保証期間や保証額(つまり家賃)が変更になると、地主達は賃料収入が一気に減少することに初めて気づくことになる。

新築なのに入居率が低く空き家は量産されていく 

実際に、首都圏郊外では、アパートが完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の家賃保証が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80~85%程度で借り上げている。つまり、空室という問題を隠しているに過ぎない。

当然、この家賃保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

だからフィルカンパニーのビジネスモデルは一定の意義がある

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。

もう新築アパートは要らない

フィルカンパニーのビジネスモデルはこうした新築アパートではない。既存の駐車場の上に賃貸フロアーを増設して付加価値を作るというものだ。ここの「保育園」と言ったニーズがやってくるし、今後はシニアのデイサービスや社会インフラも想像されるだろう。全てを壊して新しく建築するといった行為はもう古い、今あるものを生かして付加価値を創造することが今後の主流となるだろう。