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I am Ojisan.

自称イケてるおじさんの日常行動

知らぬ間にマイル数は15万マイルまで貯まりました

May,2016  585万円 ⇒ 613万円 +5% まぁ良しとしよう

①4/24日の米株式相場は大幅高。②北朝鮮問題は引き続き緊張度合いが増しているが勃発はないだろう。③ドイツ株式指数(DAX)は4営業日続伸で過去最高値を更新。④日経平均の株価収益率 予想16.59倍。⑤昨日の値下がりセクター▼2.02%マザーズ▼1.37%上海総合▼1.26%上海B株▼1.25%深センB株 中国▼0.97%金先物CMX⑥ユーロ/円は大幅安(119.21 ▲+2.10)⑥ロンドンの住宅価格は4月に前年比で約8年ぶりの大幅下落。

☑エボラは2383円(66倍)まで下げ下げ100株追加(ボカは2900円)

☑リンクも下げて618円(34倍)610円で買いたい

☑正栄食品はやや下げ2596円(14倍)2550円で買いたい

日経平均は19000円を超える可能性大 日経レバ(ボカ13600円)

TOPIC

☑15万マイルまで貯まりました(20万マイルまで貯める)

☑4月に1日10000歩以上は9日(8000歩以上は11日)

たった10人程度で上場した企業がいよいよ動き出す 2

昨日の10人そこそこで上場した企業、株式会社フィルカンパニーについてブログをアップしたが、彼らに注目している理由がもう一つある。

それは地主が通常のアパート建築業者のカモにされているからだ。

これは今や社会問題化している。アパート建築業者の強力な営業によって自分の土地の上にアパートを建築させられて、何億という借金を背負わされる。賃料保証システムなとどいった甘い言葉で騙されて、保証期間や保証額(つまり家賃)が変更になると、地主達は賃料収入が一気に減少することに初めて気づくことになる。

新築なのに入居率が低く空き家は量産されていく 

実際に、首都圏郊外では、アパートが完成しているにもかかわらず入居率が50%、70%にとどまるアパートが散見される。ところが、こうした状況であっても地主は直ちに困ることはない。一定期間の家賃保証が付いているからだ。これがいわゆる「サブリース契約」と呼ばれるもので、建設事業者がアパート全体を相場家賃の80~85%程度で借り上げている。つまり、空室という問題を隠しているに過ぎない。

当然、この家賃保証は未来永劫続くはずもない。たとえ「30年保証」と大きくうたわれていても、期間中の家賃は景気動向その他社会情勢の変化に応じて見直される。こうしたことは契約書をよく読めばわかるはずだが、営業の現場では「絶対に安心だ」「家賃は下がらない」といったオーバートークが繰り広げられることも多いため、地主はそれを信じて契約してきた。

だからフィルカンパニーのビジネスモデルは一定の意義がある

総務省の「住宅・土地統計調査」によれば、2013年時点におけるわが国の空き家は820万戸だった。あれから4年が経過し、すでにわが国の空き家は1000万戸を突破しているはずだ。さらに今後、団塊の世代を中心とした人口ボリューム層は一気にいなくなる。

そうした局面では、空き家の増加は加速する。野村総合研究所によれば、たとえ新設住宅着工戸数が減少しても、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の空き家数は2000万戸を突破、空き家率は30%を超えると予想している。

もう新築アパートは要らない

フィルカンパニーのビジネスモデルはこうした新築アパートではない。既存の駐車場の上に賃貸フロアーを増設して付加価値を作るというものだ。ここの「保育園」と言ったニーズがやってくるし、今後はシニアのデイサービスや社会インフラも想像されるだろう。全てを壊して新しく建築するといった行為はもう古い、今あるものを生かして付加価値を創造することが今後の主流となるだろう。

たった10名程度で上場した会社がいよいよ動き出す 1

注目企業の動向について

株式会社フィルカンパニーのビジネスモデルに注目している。以前、このブログにも「フィルカンパニーのビジネスモデルが保育園の待機児童問題の解決策に使えるのではないか」という主旨の記事を載せた。そうしたら、その直後に全く同趣旨のプレスリリースがあったのだ。

同社からのプレスリリースはこちらです。(詳しく株式会社フィルカンパニーのホームページをご覧ください)

 東京急行電鉄株式会社(以下、東急電鉄)と株式会社フィル・カンパニー(以下、フィル・カンパニー)は相互に連携し、既存のコインパーキング上部を活用した空中保育園施設(以下、本物件)を2017年8月頃に新設します。
本物件は、東横線目黒線武蔵小杉駅から徒歩3分に位置し、フィル・カンパニーが培ってきたノウハウを活用して東急電鉄子会社の東急ライフィア株式会社が運営する7台分のコインパーキング上に2階から4階を新設し、川崎市の認可保育園を設置するものです。元来の駐車場機能を残したまま上部を保育園とすることで、駐車場運営を続けたい土地所有者と保育園新設を望む地域の両方の要望に応えることができ、保育園建設用地不足解消の手法となることが期待されます。保育園は、川崎市内で5つの保育園を運営する社会福祉法人尚栄福祉会が「すこやか小杉保育園」として運営します。

 

この会社の面白いのはマザーズに上場したのが昨年2016年11月であるが、その時の社員数がわずか10人程度だったのだ。つまりは会社の規模としては弱小なのだ。2013年の売上はわずか3億円もなかった会社が2016年11月の決算期には17億円に急伸しているのだ。わずか3年間で6倍近い売上を上げているのだ。

 先日の4/14に1Qの決算発表があった。17年11月期第1四半期(16年12月-17年2月)の連結経常利益は800万円となり、12-5月期(上期)計画の2500万円に対する進捗率は32.0%となっている。1Qで進捗率32%であれば優等生であるが株価はこれを反映するかは分からない。

今期の重点課題の1つであった人材補強についても直近で19名(昨年11月時で13名)となって少しずつ増えている模様だ。最も注目すべきは建築受注高。これは4/14決算発表と同時に発表されている。

平成29年11月期第1四半期連結累計期間 669,637千円
平成28年11月期第1四半期連結累計期間 143,457千円

と昨年同時期の5倍となっている。今後はコインパーキングの需要は細くなると見ている。つまり、コインパーキングに何か付加価値をつけないと収益的にも厳しくなる時代だ。こんな時、空中店舗のアイディアは必ず検討の一つとなるだろう。

紅茶(ティー)を好きになるとオジサン力が向上

なぜか紅茶が好きになった

この頃は紅茶をよく飲む。さっぱりした味わいがいい。高い高級な紅茶は香りもいい。味に濃くもある。最初はお酒を飲んだ後、何かの拍子で紅茶をオーダーして飲んでみたところ、酔い覚ましになるなと思った。飲んだ後の紅茶は、変なスープやラーメン(もってのほか!)よりもさっぱりして酔い覚ましになる。

なんでも紅茶はいろいろと効能があるらしい

いちいち効能を気にして紅茶を飲む訳ではないが、調べてみるとおじさん向きの飲み物であることが分かる。まず紅茶に含まれる「カフェイン」は、胃酸の働きを活性化するのだと言う。消化不良などの改善にもいいし殺菌作用も高く、ピロリ菌の殺菌性も認められているらしい。先日胃カメラを飲んだとき「ピロリ菌はいないと思う」と医者に言われたが紅茶の効果だったのか。

また「紅茶カテキン」「紅茶フラボノイド」には、抗酸化作用があり、血中のコレステロールの上昇を抑えるので、高血圧、高血糖動脈硬化を予防。結果、成人病予防につながるということだ。なんともメタボに優しい飲み物なんでしょう!!

その他、カルシウム、カリウム、ビタミンB群、ミネラルを豊富に含んでいおり、新陳代謝を整え、細胞の成長を助けるのだという。

体に入れる水分は大切だと思う

食べ物以上に体に入れる水分は重要だと思う。それなのにアルコールやコーラやソーダなどの化学物質を毎日飲んでると「どうなのかな~」と思うようになった。同じ量の水分を体に入れるのであれば“何か美味しくて体に良さそうなもの”を志向するようになった。それがお酒を飲んだ後の紅茶。

飲み仲間の彩花とホテルのバーで毎回ワインやウィスキーを楽しんでいたが、ふと見ると紅茶のメニューが沢山並べられていた。気の向くままダージリンを頼んでみたところ、とても美味しかった。5つ星ホテルのバーなので美味しいものが置いてあるとしても、すっかり紅茶にはまってしまったわけです。

ちょっと打算になりますが・・

それと女子からみるとティーを飲む男性は「紳士」に見えるらしくて、なかなかのイメージアップだと分かってきました。「お酒を飲もう」とお酒を強要するより「紅茶飲まない?」と言った方が数倍ウケがいいことが分かります。女子はどうしても美容と健康にいいものが大好きです。まぁオジサンならではことでしょう。若い男子がお酒よりティーを優先するとおそらく勘違いされるでしょう。

おじさんになると健康メンテナンスが重要になる

おじさんになるとメンテナンスが忙しい

20代や30代の時には殆どメンテナンスなどという概念はなかったように思う。何のメンテナンスかというと体のこと。つまり健康を維持する為のメンテナンスだ。職場の会話で30代や40代の社員がお互いに「健康診断で何か出た?」などと会話してて自慢げに「何も出てないよ」などと話している。そこに俺が「今の年(30代や40代)で出る訳ないよ。これからだよ。」と横やりを入れる。

まず歯科検診から始まる

どんなに自分が健康だと思っていても歯科検診を受けてみるといっぱい問題点が出てくる。それは当然だ。長い間酷使しているのだから。虫歯かどうかは勿論だが、歯茎の件状態も重要だ。今回は、生まれて初めて親不知を抜いた。上の奥歯で左右それぞれ1本ずつ抜いた。

実は、親不知の問題はかなり前から指摘されていた。親不知は一般的に歯並びが悪いせいかいろいろな問題が生ずる。それが顕在化してくるのが40代後半なのだ。従って思い切って今回抜くことに決めた。しかし、抜いたからと言って何も不自由はない。むしろ口の中が正常に戻ったと言う。もっと早くに抜いておけばよかった。

歯医者に行くと分かるが「とにかく歯間ブラシを使った歯磨き」を推奨される。つまり歯と歯の間はなかなかキレイに磨くことができない。それが歯茎にも影響するのだという。歯周病もその悪影響の一つだ。今では歯間ブラシは欠かせない。

内科検診は積極的に受けることにした

おそらく10年前(40才前後)から胃カメラだけは定期的に受けている。ここでの問題は胃もたれ。胃カメラのいいところは直接状況が確認できるのでその場で大よそのことが分かってしまう。10年前から胃もたれの問題があって医者からは逆流性胃腸炎と言われていた。シンプルに言うとおじさんにありがちな病気。特に太っているとアリアリな病気らしい。

しかし、今回の胃カメラではこの部分は改善されて無くなっていた。全体的にも特に異常がないとのことだ。アルコールなどで酷使している割には健康でいてくれてる自分の体に感謝した。その次にエコーで内臓全体をチェックしたが殆ど問題はない。血液検査ではメタボ特有な数値が出ていたので今回はここがポイント。

まずはメタボを治すことが今後の最大の課題

仕事が忙しくて健康チェックができないでいると、自分の問題点を把握できず放置されたままになってしまう。問題点や課題を見つけて対策を行っていく。この素直な行動がおじさん世代からは要求される。検査で何も出ない=健康なら合格という単純なものではない。とにかくメンテナンスが重要だ。

今流行りのAIを使った不動産会社の事例を紹介

AI

今や毎日でもAIという言葉を聞かない日はない。AIってなんだ?答えを正確に答えられる人は10人いたらどのくらいいるのだろうか。人工知能だということは分かるが・・。ITという言葉が出始めた時に世のオジサン方は「アイテェー(会いたい)」と文字って「どんなにコンピューターが発達してもアイテェーなんだよ」とITを正確に理解できないことを、そんな言葉に文字って笑っていた。

しかし、AIについての理解度は今やわれわれオジサンに試されている。

さて、そんな中とある不動産会社がAIを業務に取り入れるという話題が記事になっていた。なるほど実際に使い方を示してくれるとAIも分かりやすい。その不動産会社というのは、金沢の不動産会社でクラスコ(金沢市)と言っては不動産の賃貸や売買の仲介を主な事業としている。

記事の内容は「今秋から顧客対応に人工知能(AI)を活用する」というもの。物件紹介から入居後のトラブル相談まで、サイト上で人間の会話のように自動で対応するのが特徴なのだと言う。これで顧客は好きな時に相談できるという。

つまり人間同士の会話をITがやってくれるという訳か。ロボットだなこれは。

一方、会社側にとっても物件の絞り込みなどにかかる従業員の負荷が軽減。長時間労働を是正できるのと、加えて提案業務などに集中しやすくなる。これで業績拡大という訳である。

AIは会話のようにメッセージをやりとりする「チャット」形式で対応。顧客がスマートフォンやパソコンによるチャットで予算や築年数、間取りなど希望条件を伝えると、合致した物件や条件に近い物件を提示する。適した物件がなくても「駅徒歩15分だったら?」「アパートならある?」などとやりとりし、探し続けられる。

ここまでは想定内であるが、ここからが凄い。

内見の予約や、同社が負担するタクシーもAIが手配。入居後に起きがちな「コンロの火がつかない」「室内の結露がひどい」などのトラブル相談も受ける。入居者自身で解決できる問題かどうか、確認すべき点や簡単な対処法を提示。解決が難しければ専門部署につなぐ。物件の案内や契約、AIで解決できないトラブルは従業員が対応する。

言い換えれば不動産業者の仕事もAIに取って代わられるということか。

なるほどこうやって人間の仕事がAIに代替えされていくわけですね。このようなブログも人気キーワードを即座に検索利用してAIブロガーが一世風靡するのでしょうか。

待機児童問題は民間アイディアの導入で乗り切れる

待機児童問題。

世の中の問題でこれほど政治家のアイディア不足を感じる課題はないと思っています。課題の真相としては、保育所の場所不足と人手不足。少子化の問題は「男子に元気がない」「もっと子供を生め」などとバカな発言をした政治家に代表されるように政治家の意識が非常に希薄なせいでもあります。

安心して子供を生める国ではない

「子供を生んでも安心して預けることができる保育所がない」というなんとも情けない政治はいかにも政治ごっこです。サラリーランで言えば仕事ごっこ。仕事をしているふりで気持ちなんて入っていません。本気度が足りないのです。

場所の確保はいくらだってある

都市部のマンション開発はとても活発です。単純に、その1階や2階に保育所を設置するのを義務化すればいいのです。それが開発業者が嫌がるというのなら、その分容積率を緩和すればいいだけの話です。1階や2階の容積を上にも持ってこれるのであれば、逆に開発業者にもメリットが大きい訳です。

また、新興企業ですがフィルカンパニー(東証マザーズ上場)が行っている駐車場の上を有効利用するという手もあります。これは、時間貸しや月極めの駐車場の上に1階又は2階のフロア―を作って有効利用するというビジネスモデルです。駐車場は今まで通りそのまま利用できるというのがポイントです。

このやり方のいいのは、土地のオーナーにとっては大きな出費を伴わず駐車場をそのまま有効利用できます。又、貸家建付け地となって税金のメリットもあります。更にそこに、保育所をもってくるのであれば固定資産税免除などのメリットを与えてもいいでしょう。

この頃、公園に保育所をもってくるという事例が散見されます。これもいいアイディアだと思いますが、そのような公園は随所にないというのが、なかなか根本的な解決には繋がっていないのです。

人手不足は給与待遇の改善しかないのは明らか

人手不足ではやはり給与待遇の改善しかないでしょう。これは従業員の所得課税を還付してあげる方策がいいのではないでしょうか。保育園の運営会社ベースに課税免除を与えるというのも手ですが、おそらく経営者だけが不正にメリットを享受するのが世の常です。従業員個人に直接免税メリットを付与する形態が分かりやすいでしょう。

国会での議論は、待機児童の問題を中央官庁が対応するのか、地方自治体に完全に権限移譲するのかといった「まさに仕事ごっこ」の議論が行われていたように思います。ふるさと納税で過剰サービスを行っている余裕があるのであれば、地方自治体で充分対応可能だと思います。